الكراء: الأجرة والتزامات المكري
تطبق أحكام محل البيع على الكراء، وتجب الأجرة معينة نقودا أو منتجات أو منقولات، ويلتزم المكري بتسليم العين وملحقاتها وصيانتها وبدفع الضرائب عليها وبضمان انتفاع المكتري - وفق المواد 607-621.
في هذا الدرس ستتعلم
- ■تطبيق أحكام محل البيع على الكراء.
- ■وجوب تعيين الأجرة وحكم عدم تحديدها.
- ■التزامات المكري: تسليم العين وصيانتها.
- ■إصلاحات الصيانة البسيطة في كراء العقارات.
- ■التزام المكري بالضرائب والتكاليف المفروضة على العين.
- ■ضمان المكري للمكتري وحدود الإصلاحات المستعجلة.
أولاً: أحكام عامة في الكراء: محل العقد والأجرة
تطبق أحكام محل البيع المقررة على الكراء، ويجب أن تكون الأجرة معينة، ويسوغ أن تكون نقودا أو منتجات أو أطعمة أو أية منقولات أخرى بشرط أن تكون محددة بالنسبة إلى مقدارها وصنفها، وإذا لم يحدد المتعاقدان الأجرة افترض فيهما أنهما قد قبلا أجرة المثل في مكان العقد، وإذا كانت ثمة تعريفة رسمية افترض في المتعاقدين أنهما قد ارتضيا التعاقد على أساسها:
من المادة 607: «تطبق المواد 185، 181، 189 المتعلقة بمحل البيع على الكراء.»[1]
من المادة 608: «يجب أن تكون الأجرة معينة، ويسوغ أن تكون نقودا أو منتجات أو أطعمة أو أية منقولات أخرى بشرط أن تكون محددة بالنسبة إلى مقدارها وصنفها.»[2]
من المادة 609: «إذا لم يحدد المتعاقدان الأجرة، افترض فيهما أنهما قد قبلا أجرة المثل في مكان العقد. وإذا كانت ثمة تعريفة رسمية، افترض في المتعاقدين أنهما قد ارتضيا التعاقد على أساسها.»[3]
- ■الأجرة: يجب أن تكون معينة، وتجوز نقودا أو منتجات أو أطعمة أو أية منقولات أخرى محددة المقدار والصنف.
- ■عدم التحديد: يفرض قبول أجرة المثل في مكان العقد.
- ■التعريفة الرسمية: إذا وجدت يفرض أن المتعاقدين ارتضيا التعاقد على أساسها.
ثانياً: التزامات المكري
يتحمل المكري بالتزامين أساسيين: تسليم الشيء المكترى وضمان الانتفاع به، وتسليم الشيء المكترى ينظم بمقتضى الأحكام المقررة لتسليم الشيء المبيع، ومصروفات التسليم على المكري، ويلتزم المكري بتسليم العين وملحقاتها وبصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له وفقا لطبيعتها ما لم يشترط الطرفان غير ذلك، وفي كراء العقارات تقع الإصلاحات المقررة على المكري، وفي كراء العقارات لا يلزم المكتري بإصلاحات الصيانة البسيطة إلا إذا كلف بها بمقتضى العقد أو العرف، ولا يتحمل المكتري شيئا من إصلاحات الصيانة المعتبرة بسيطة إذا تسبب عنها القدم أو القوة القاهرة أو خطأ في البناء أو عن فعل المكري، وكنس الآبار والمراحيض ومجاري المياه على المكري ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك، ويلتزم المكري بدفع الضرائب وغيرها من التكاليف المفروضة على العين المكتراة ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك، والضمان الذي يلتزم به المكري للمكتري يرد على أمرين: ضمان الاستحقاق وضمان العيوب، والالتزام بالضمان يقتضي بالنسبة إلى المكري التزامه بالامتناع عن كل ما يؤدي إلى تعكير صفو حيازة المكتري أو إلى حرمانه من المزايا التي كان من حقه أن يعول عليها بحسب ما أعد له الشيء المكترى، ومع ذلك يحق للمكري أن يجري برغم معارضة المكتري الإصلاحات المستعجلة التي لا تحتمل التأخير إلى نهاية العقد، ولكن إذا ترتب على إجراء هذه الإصلاحات أن حرم المكتري من استعمال الشيء كله أو معظمه رتب القانون ما يلزم من آثار:
من المادة 610: «يتحمل المكري بالتزامين أساسيين:»[4]
من المادة 611: «تسليم الشيء المكترى ينظم بمقتضى الأحكام المقررة لتسليم الشيء المبيع.»[5]
من المادة 612: «مصروفات التسليم على المكري.»[6]
من المادة 613: «يلتزم المكري بتسليم العين وملحقاتها، وبصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له وفقا لطبيعتها، ما لم يشترط الطرفان غير ذلك. وفي كراء العقارات تقع الإصلاحات...»[7]
من المادة 614: «في كراء العقارات، لا يلزم المكتري بإصلاحات الصيانة البسيطة، إلا إذا كلف بها بمقتضى العقد أو العرف، وهذه الإصلاحات هي التي تجري...»[8]
من المادة 615: «لا يتحمل المكتري شيئا من إصلاحات الصيانة المعتبرة بسيطة، إذا تسبب عن القدم أو القوة القاهرة أو خطأ في البناء أو عن فعل المكري.»[9]
من المادة 616: «كنس الآبار والمراحيض ومجاري المياه على المكري، ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك.»[10]
من المادة 617: «يلتزم المكري بدفع الضرائب وغيرها من التكاليف المفروضة على العين المكتراة، ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك.»[11]
من المادة 618: «الضمان الذي يلتزم به المكري للمكتري يرد على أمرين:»[12]
من المادة 619: «الالتزام بالضمان، يقتضي بالنسبة إلى المكري، التزامه بالامتناع عن كل ما يؤدي إلى تعكير صفو حيازة المكتري أو إلى حرمانه من المزايا التي كان من حقه أن يعول عليها بحسب ما أعد له الشيء المكترى...»[13]
من المادة 620: «ومع ذلك، يحق للمكري أن يجري برغم معارضة المكتري، الإصلاحات المستعجلة التي لا تحتمل التأخير إلى نهاية العقد. ولكن إذا ترتب على إجراء هذه الإصلاحات أن حرم المكتري من استعمال الشيء كله أو...»[14]
من المادة 621: (النص في المصدر مبتور) - تتمة أحكام الإصلاحات المستعجلة وأثرها على العقد.[15]
- ■التزامان أساسيان: تسليم الشيء المكترى وضمان الانتفاع به.
- ■التسليم: ينظم بأحكام تسليم المبيع، ومصروفاته على المكري، ويسلم العين وملحقاتها ويصونها أثناء الإيجار لصلاحيتها للغرض المخصصة له.
- ■إصلاحات الصيانة البسيطة: لا يلزم بها المكتري في كراء العقارات إلا إذا كلف بها بالعقد أو العرف، ولا يتحملها أصلا إذا سببها القدم أو القوة القاهرة أو خطأ البناء أو فعل المكري.
- ■المصاريف والضرائب: كنس الآبار والمراحيض ومجاري المياه ودفع الضرائب والتكاليف على المكري ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك.
- ■الضمان: يرد على أمرين: الاستحقاق والعيوب، ويقتضي الامتناع عن كل ما يعكر صفو الحيازة أو يحرم المكتري من المزايا التي أعد لها الشيء.
- ■الإصلاحات المستعجلة: للمكري إجراؤها رغم معارضة المكتري إذا كانت لا تحتمل التأخير، مع ترتيب الآثار القانونية إذا حرمت المكتري من استعمال الشيء كله أو معظمه.
اكتري شخص دكانا: على المكري تسليمه وتسليم ملحقاته ومصروفات التسليم عليه ودفع الضرائب، ولا يلزم المكتري بإصلاح الصيانة البسيطة إلا بالعقد أو العرف، وإذا انهار جزء من السقف بسبب قدم البناء لم يتحمل المكتري شيئا من إصلاحاته.
خلاصة الدرس
- ■تطبق أحكام محل البيع على الكراء، وتجب الأجرة معينة نقودا أو منتجات أو منقولات (م607-608).
- ■عدم تحديد الأجرة يفرض أجرة المثل في مكان العقد، والتعريفة الرسمية أساس عند وجودها (م609).
- ■التزاما المكري: تسليم الشيء بأحكام تسليم المبيع وعلى مصروفاته هو، وتسليم العين وملحقاتها وصيانتها (م610-613).
- ■إصلاحات الصيانة البسيطة لا يلزم بها المكتري إلا بالعقد أو العرف، ولا يتحملها عند القدم أو القوة القاهرة أو خطأ البناء أو فعل المكري (م614-615).
- ■كنس الآبار والمراحيض والمجاري والضرائب والتكاليف على المكري ما لم يقض العقد أو العرف بخلافه (م616-617).
- ■ضمان المكري يرد على الاستحقاق والعيوب، ويجوز له إجراء الإصلاحات المستعجلة رغم معارضة المكتري مع ترتيب الآثار القانونية (م618-621).