الكراء: ضمان المكري والتشويش وهلاك العين
يضمن المكري للمكتري عيوب الشيء المكترى المنقصة للانتفاع، وله عند التشويش المادي أو انتزاع العين أو هلاكها أن يطلب الفسخ أو نقص الكراء - وفق المواد 622-635.
في هذا الدرس ستتعلم
- ■دعوى التخلي عن العين وإخطار المكري.
- ■التشويش المادي من الغير وضمانه.
- ■انتزاع العين بفعل السلطة وأعمال الإدارة العامة.
- ■تقادم دعاوى المكتري.
- ■ضمان عيوب الشيء المكترى والعيوب غير المضمونة.
- ■هلاك العين وتعيبها وانفساخ العقد.
أولاً: التشويش في الانتفاع ودعاوى التخلي
في الحالات المنصوص عليها بالمادتين 110 و116 السابقتين يجوز للمكتري أن يطلب إما فسخ العقد أو نقص الكراء وفقا لمقتضيات الحال، وإذا رفعت الدعوى على المكتري من أجل الحكم عليه بالتخلي عن العين كلها أو بعضها أو بتحمل مباشرة أي ارتفاق عليها لزمه أن يخطر بها المكري فورا، ويجب عليه في فترة الانتظار ألا يتنازل عن حقوقه في الدعوى، ولا يلتزم المكري بأن يضمن للمكتري مجرد التشويش المادي الواقع من الغير في انتفاعه بالعين المكتراة بدون أن يدعي الغير أي حق عليها ما دام المكري لم يتسبب بفعله في وقوعه، وإذا بلغ التشويش المادي من الجسامة حدا يحرم المكتري من الانتفاع بالعين رتب القانون ما يلزم من آثار، وإذا انتزعت العين المكتراة من المكتري بفعل السلطة أو من أجل المصلحة العامة ساغ له أن يطلب فسخ العقد ولا يلتزم بدفع الكراء إلا بقدر انتفاعه، إلا أنه إذا لم يقع فعل السلطة أو نزع الملكية فعلاجه ما يقرره القانون، وأعمال الإدارة العامة التي تتم وفقا للقانون والتي يترتب عنها نقص كبير في انتفاع المكتري كالأشغال التي تنفذها الإدارة والقرارات التي تصدرها تبيح له أن يطلب على حسب الأحوال الفسخ أو نقص الكراء، ودعاوى المكتري ضد المكري بموجب أحكام المواد 110 إلى 119 مع دخول الغاية تتقادم بانتهاء مدة عقد الكراء:
من المادة 622: «في الحالات المنصوص عليها بالمادتين 110 و116 السابقتين، يجوز للمكتري أن يطلب إما فسخ العقد أو نقص الكراء، وفقا لمقتضيات الحال.»[1]
من المادة 623: «إذا رفعت الدعوى على المكتري، من أجل الحكم عليه بالتخلي عن العين كلها أو بعضها، أو بتحمل مباشرة أي ارتفاق عليها، لزمه أن يخطر بها المكري فورا. ويجب عليه، في فترة الانتظار، ألا يتنازل عن أ...»[2]
من المادة 624: «لا يلتزم المكري بأن يضمن للمكتري مجرد التشويش المادي الواقع من الغير في انتفاعه بالعين المكتراة بدون أن يدعي الغير أي حق عليها، ما دام المكري لم يتسبب بفعله في وقوعه.»[3]
من المادة 625: «إذا بلغ التشويش المادي من الجسامة حدا يحرم المكتري من...»[4]
من المادة 626: «إذا انتزعت العين المكتراة من المكتري بفعل السلطة أو من أجل المصلحة العامة، ساغ له أن يطلب فسخ العقد ولا يلتزم بدفع الكراء، إلا بقدر انتفاعه. إلا أنه إذا لم يقع فعل السلطة أو نزع الملكية إ...»[5]
من المادة 627: «أعمال الإدارة العامة التي تتم وفقا لما يقضي به القانون، والتي يترتب عنها نقص كبير في انتفاع المكتري، كالأشغال التي تنفذها الإدارة والقرارات التي تصدرها، تبيح له أن يطلب، على حسب الأحوال...»[6]
من المادة 628: «دعاوى المكتري ضد المكري بموجب أحكام المواد 110 إلى 119 مع دخول الغاية تتقادم بانتهاء مدة عقد الكراء.»[7]
- ■الخيار عند التشويش: يطلب المكتري الفسخ أو نقص الكراء وفقا لمقتضيات الحال.
- ■دعوى التخلي: يجب على المكتري إخطار المكري فورا، وألا يتنازل عن حقوقه في فترة الانتظار.
- ■التشويش المادي: لا يضمنه المكري إذا وقع من الغير دون ادعاء حق، ما لم يتسبب هو بفعله في وقوعه.
- ■انتزاع العين: بفعل السلطة أو للمصلحة العامة يبيح الفسخ وعدم دفع الكراء إلا بقدر الانتفاع.
- ■أعمال الإدارة: النقص الكبير في الانتفاع بسببها يبيح طلب الفسخ أو نقص الكراء على حسب الأحوال.
- ■التقادم: دعاوى المكتري تتقادم بانتهاء مدة عقد الكراء.
ثانياً: ضمان العيوب وهلاك العين
يضمن المكري للمكتري كل عيوب الشيء المكترى التي من شأنها أن تنقص من الانتفاع به إلى حد ملموس أو تجعله غير صالح للاستعمال في الغرض الذي أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد، وعندما يكون للضمان محل يحق للمكتري أن يطلب فسخ العقد أو نقص الكراء، وتطبق الأحكام المقررة لضمان العيوب في البيع، ولا يضمن المكري عيوب الشيء المكترى التي كان يمكن التحقق منها بسهولة وذلك ما لم يكن قد صرح بعدم وجودها، وهو لا يسأل أيضا عن أي ضمان في الحالات التي بينها القانون، ويطبق حكم المادة 578 المتعلق بضمان العيوب في البيع على الكراء، وإذا هلكت العين المكتراة أو تعيبت أو تغيرت كليا أو جزئيا بحيث أصبحت غير صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله وذلك دون خطأ أي واحد من المتعاقدين فإن عقد الكراء ينفسخ من غير حاجة إلى إجراء قضائي، وإذا لم تهلك العين المكتراة أو لم تتعيب إلا جزئيا بحيث تبقى صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله كان للمكتري الخيار بين إبقاء العقد مع نقص الكراء أو فسخه في الحالات المقررة، وتطبق أحكام المادتين السابقتين على الحالة التي يتخلف فيها بعد العقد وبدون خطأ أي واحد من المتعاقدين الوصف الموعود به من المكري أو الذي يقتضيه إعداد العين المكتراة:
من المادة 629: «يضمن المكري للمكتري كل عيوب الشيء المكترى التي من شأنها أن تنقص من الانتفاع به إلى حد ملموس أو تجعله غير صالح للاستعمال في الغرض الذي أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد.»[8]
من المادة 630: «عندما يكون للضمان محل يحق للمكتري أن يطلب فسخ العقد أو نقص الكراء، وتطبق الأحكام المقررة في المواد 511، 515، 511...»[9]
من المادة 631: «لا يضمن المكري عيوب الشيء المكترى التي كان يمكن التحقق منها بسهولة وذلك ما لم يكن قد صرح بعدم وجودها. وهو لا يسأل أيضا عن أي ضمان:»[10]
من المادة 632: «يطبق حكم المادة 578 على الكراء.»[11]
من المادة 633: «إذا هلكت العين المكتراة، أو تعيبت، أو تغيرت كليا أو جزئيا، بحيث أصبحت غير صالحة للاستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله، وذلك دون خطأ أي واحد من المتعاقدين، فإن عقد الكراء ينفسخ، من غير أ...»[12]
من المادة 634: «إذا لم تهلك العين المكتراة أو لم تتعيب إلا جزئيا، بحيث تبقى...»[13]
من المادة 635: «تطبق أحكام المادتين السابقتين 111 و115 على الحالة التي يتخلف فيها بعد العقد وبدون خطأ أي واحد من المتعاقدين، الوصف الموعود به من المكري أو الذي يقتضيه إعداد العين المكتراة.»[14]
- ■ضمان العيوب: يضمن المكري العيوب المنقصة للانتفاع إلى حد ملموس أو التي تجعل العين غير صالحة للغرض المعدة له.
- ■الخيار: عند قيام الضمان يحق للمكتري طلب الفسخ أو نقص الكراء.
- ■العيوب سهلة التحقق: لا يضمنها المكري ما لم يصرح بعدم وجودها، ولا يسأل عن غيرها في الحالات المقررة.
- ■التطبيق: يسري حكم المادة 578 (ضمان العيوب في البيع) على الكراء.
- ■الهلاك الكلي: ينفسخ العقد دون حاجة لإجراء قضائي إذا هلكت العين أو تعيبت دون خطأ أحد المتعاقدين.
- ■التعيب الجزئي: الخيار بين إبقاء العقد مع نقص الكراء أو الفسخ.
- ■تخلف الوصف: تسري الأحكام نفسها عند تخلف الوصف الموعود به دون خطأ أحد المتعاقدين.
انهار سقف المحل المكتري بسبب قدمه دون خطأ من الطرفين: ينفسخ عقد الكراء من غير حاجة إلى إجراء قضائي. أما إذا تعيب جزء فقط وبقي صالحا للانتفاع فللمكتري الخيار بين إبقاء العقد مع نقص الكراء أو فسخه.
خلاصة الدرس
- ■يجوز للمكتري طلب الفسخ أو نقص الكراء في الحالات المقررة، ويجب إخطار المكري فورا بدعوى التخلي (م622-623).
- ■لا يضمن المكري التشويش المادي الواقع من الغير دون ادعاء حق ما لم يتسبب فيه بفعله (م624-625).
- ■انتزاع العين بفعل السلطة أو للمصلحة العامة يبيح الفسخ وعدم دفع الكراء إلا بقدر الانتفاع (م626).
- ■أعمال الإدارة الناقصة للانتفاع نقصا كبيرا تبيح الفسخ أو نقص الكراء، والدعاوى تتقادم بانتهاء مدة العقد (م627-628).
- ■يضمن المكري عيوب العين المنقصة للانتفاع إلى حد ملموس، مع حق الفسخ أو نقص الكراء (م629-630).
- ■لا يضمن العيوب سهلة التحقق إلا إذا صرح بعدم وجودها، ويسري حكم المادة 578 على الكراء (م631-632).
- ■الهلاك أو التعيب دون خطأ الطرفين ينفسخ به العقد، والتعيب الجزئي يخير بين الإبقاء مع النقص أو الفسخ (م633-635).