الكراء: التزامات المكتري
يلتزم المكتري بدفع الكراء في أجله وفي مكانه، ويرد العين عند انقضاء الأجل، ويسأل عن هلاكها أو تعيبها بفعله، وله أن يكري تحت يده ما اكتراه إلا إذا حجر عليه - وفق المواد 636-650.
في هذا الدرس ستتعلم
- ■التزاما المكتري: دفع الكراء ورد العين.
- ■مكان دفع الكراء وشرط دفعه كاملا.
- ■الإيكار والتنازل تحت اليد وحظر الاستعمال الأثقل.
- ■التزامات المكتري الفرعي والدعوى المباشرة للمكري.
- ■إخطار المالك بالوقائع ورد العين وقائمة الحالة.
- ■مسؤولية المكتري عن الهلاك والتعيب.
أولاً: دفع الكراء والإيكار تحت اليد
يتحمل المكتري بالتزامين أساسيين: دفع الكراء ورد العين في نهاية المدة، ويلتزم المكتري بدفع الكراء في الأجل الذي يحدده العقد، فإن لم يحدد العقد أجلا سرى حكم العرف أو المقرر القانوني، ويدفع الكراء بالنسبة إلى العقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكتراة، وبالنسبة إلى المنقولات في المكان الذي يوجد فيه المكتري أو في مكان إبرام العقد، ويلتزم المكتري بدفع الكراء كاملا وذلك بشرط أن يكون المكري قد أوفى بالتزاماته، وللمكتري الحق في أن يكري تحت يده ما اكتراه وأن يتنازل عن عقد الكراء لغيره بالنسبة إلى الشيء كله أو بعضه إلا إذا حجر عليه ذلك في العقد أو اقتضته طبيعة ما اكتراه، ويجب أن يفهم المنع من الإيكار تحت اليد على الوجه المقرر قانونا، ولا يسوغ للمكتري أن يتنازل أو يكري تحت يده ما اكتراه من أجل استعماله في غير ما أعد له أو فيما هو أثقل مما حدده العقد أو تقتضيه طبيعة الشيء، والمكتري ضامن لمن تنازل له عن كراء الشيء أو أكراه له تحت يده، ويبقى هو نفسه متحملا في مواجهة المكري بكل الالتزامات الناشئة من العقد، ولا يبقى ملتزما في الحالات المقررة، والمكتري الفرعي ملتزم مباشرة تجاه المكري بقدر ما عليه للمكتري الأصلي في وقت الإنذار الموجه إليه، ولا يسوغ له التمسك بالمدفوعات المسبقة التي يؤديها للمكتري الأصلي إلا في الحدود المقررة، وللمكري حق الدعوى المباشرة في مواجهة المكتري الفرعي في جميع الحالات المقررة:
من المادة 637: «يتحمل المكتري بالتزامين أساسيين:»[2]
من المادة 638: «يلتزم المكتري بدفع الكراء في الأجل الذي يحدده العقد، فإن لم...»[3]
من المادة 639: «يدفع الكراء بالنسبة إلى العقارات في المكان الذي توجد فيه العين المكتراة، وبالنسبة إلى المنقولات في المكان الذي يوجد فيه المكتري أو في مكان إبرام العقد.»[4]
من المادة 640: «يلتزم المكتري بدفع الكراء كاملا وذلك بشرط أن يكون المكري قد...»[5]
من المادة 641: «للمكتري الحق في أن يكري تحت يده ما اكتراه وأن يتنازل عن عقد الكراء لغيره بالنسبة إلى الشيء كله أو بعضه، إلا إذا حجر عليه ذلك في العقد أو اقتضته طبيعة ما اكتراه. ويجب أن يفهم المنع من ا...»[6]
من المادة 642: «لا يسوغ للمكتري أن يتنازل أو يكري تحت يده ما اكتراه من أجل استعماله في غير ما أعد له أو فيما هو أثقل مما حدده العقد أو تقتضيه طبيعة الشيء.»[7]
من المادة 643: «المكتري ضامن لمن تنازل له عن كراء الشيء أو أكراه له تحت يده. ويبقى هو نفسه متحملا، في مواجهة المكري بكل الالتزامات الناشئة من العقد. ولا يبقى ملتزما:»[8]
من المادة 644: «المكتري الفرعي ملتزم مباشرة تجاه المكري، بقدر ما عليه للمكتري الأصلي في وقت الإنذار الموجه إليه، ولا يسوغ له التمسك بالمدفوعات المسبقة التي يؤديها للمكتري الأصلي إلا...»[9]
من المادة 645: «للمكري حق الدعوى المباشرة في مواجهة المكتري الفرعي، في جميع...»[10]
- ■التزامان أساسيان: دفع الكراء ورد العين.
- ■الأجل والمكان: يدفع الكراء في الأجل المحدد بالعقد، وفي العقارات بمكان العين، وفي المنقولات بمكان المكتري أو مكان إبرام العقد.
- ■الدفع كاملا: بشرط أن يكون المكري قد أوفى بالتزاماته.
- ■الإيكار تحت اليد: جائز للشيء كله أو بعضه إلا إذا حجر عليه في العقد أو اقتضته طبيعة الشيء.
- ■حظر الاستعمال الأثقل: لا يتنازل المكتري أو يكري تحت يده لاستعمال الشيء في غير ما أعد له أو فيما هو أثقل.
- ■ضمان المكتري: ضامن لمن تنازل له، ويبقى متحملا بكل التزامات العقد في مواجهة المكري.
- ■المكتري الفرعي: ملتزم مباشرة تجاه المكري بقدر دينه في وقت الإنذار، دون التمسك بالمدفوعات المسبقة إلا في الحدود المقررة.
- ■الدعوى المباشرة: للمكري دعوى مباشرة في مواجهة المكتري الفرعي.
ثانياً: إخطار المالك ورد العين
يجب على المكتري أن يخطر المالك بدون إبطاء بكل الوقائع التي تقتضي تدخله، سواء تعلقت بالإصلاحات المستعجلة أم باكتشاف عيوب غير متوقعة أم بحصول غصب أم بادعاء الملكية أو غيرها من الحقوق المتعلقة بالعين، ويلتزم المكتري برد العين عند انقضاء الأجل المحدد، فإذا احتفظ بها بعده التزم بالكراء على حسب تقدير أهل الخبرة عن المدة الزائدة التي احتفظ بها خلالها، ويسأل عن كل الأضرار التي تلحق العين أثناء تلك المدة، وإذا حررت بين المكري والمكتري قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها وجب على المكتري أن يرد العين بالحالة التي تسلمها عليها، وإذا لم تحرر قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها افترض في المكتري أنه تسلمها في حالة حسنة، ويسأل المكتري عن هلاك العين أو تعيبها الحاصل بفعله أو بإساءته استعمالها، ويسأل مكتري الفندق أو أي محل عام آخر أيضا عن فعل النزلاء أو الزبناء الذين يستقبلهم في ذلك المحل، ولا يسأل المكتري عن الهلاك أو التعيب الحاصل في الحالات التي بينها القانون:
من المادة 647: «يجب على المكتري أن يخطر المالك، بدون إبطاء، بكل الوقائع التي تقتضي تدخله سواء تعلقت بالإصلاحات المستعجلة أم باكتشاف عيوب غير متوقعة، أم بحصول غصب، أم بادعاء الملكية، أو غيرها من الحقوق ا...»[11]
من المادة 648: «يلتزم المكتري برد العين، عند انقضاء الأجل المحدد، فإذا احتفظ بها بعده، التزم بالكراء على حسب تقدير أهل الخبرة عن المدة الزائدة التي احتفظ بها خلالها. ويسأل عن كل الأضرار التي تلحق العين أث...»[12]
من المادة 649: «إذا حررت بين المكري والمكتري قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها، وجب على المكتري أن يرد العين بالحالة التي تسلمها عليها.»[13]
من المادة 650: «إذا لم تحرر قائمة تثبت حالة العين المكتراة أو وصفها، افترض في المكتري أنه تسلمها في حالة حسنة.»[14]
- ■الإخطار: يخطر المكتري المالك بدون إبطاء بكل واقعة تقتضي تدخله: الإصلاحات المستعجلة، العيوب غير المتوقعة، الغصب، ادعاء الملكية.
- ■رد العين: عند انقضاء الأجل، وإذا احتفظ بها بعد ذلك التزم بالكراء عن المدة الزائدة بتقدير أهل الخبرة ويسأل عن الأضرار.
- ■قائمة الحالة: إن حررت وجب رد العين بالحالة التي تسلمها عليها، وإن لم تحرر افترض أنه تسلمها في حالة حسنة.
- ■المسؤولية: يسأل المكتري عن الهلاك أو التعيب بفعله أو بإساءة الاستعمال، ويسأل مكتري الفندق والمحلات العامة عن فعل النزلاء والزبناء.
- ■عدم المسؤولية: لا يسأل عن الهلاك أو التعيب الحاصل في الحالات المقررة قانونا.
احتفظ المكتري بالدكان بعد انقضاء أجل الكراء: يلزم بكراء المدة الزائدة على حسب تقدير أهل الخبرة، ويسأل عن الأضرار. وإذا حرر محضر يثبت حالة العين عند التسليم وجب ردها بالحالة التي تسلمها عليها.
خلاصة الدرس
- ■التزاما المكتري: دفع الكراء ورد العين، في الأجل والمكان المحددين (م637-639).
- ■يدفع الكراء كاملا بشرط وفاء المكري بالتزاماته (م640).
- ■الإيكار تحت اليد والتنازل جائزان إلا إذا حجر عليهما في العقد أو اقتضتهما طبيعة الشيء، ويحظر الاستعمال في غير ما أعد له (م641-642).
- ■المكتري ضامن لمن تنازل له ويبقى متحملا بالتزامات العقد، والمكتري الفرعي ملتزم مباشرة تجاه المكري (م643-645).
- ■يخطر المكتري المالك بكل واقعة تقتضي تدخله بدون إبطاء (م647).
- ■يرد العين عند انقضاء الأجل، ويترتب على الاحتفاظ بها كراء عن المدة الزائدة بتقدير أهل الخبرة (م648).
- ■قائمة الحالة تحدد التزام الرد، ويسأل المكتري عن الهلاك والتعيب بفعله أو بإساءة الاستعمال (م649-650).