فسخ الكراء وعقود الكراء الفلاحية
للمكري فسخ الكراء في الحالات المقررة، ولا يفسخ العقد بالتفويت ويحل المالك الجديد محل سلفه، ويخضع كراء الأراضي الفلاحية لقواعد خاصة بمدة أربعين سنة والهلاك الفجائي للزرع - وفق المواد 665-690.
في هذا الدرس ستتعلم
- ■حالات فسخ الكراء وحالات عدم جوازه.
- ■أثر التفويت الاختياري والجبري على عقد الكراء.
- ■الاستحقاق والموت وفسخ الكراء الفرعي.
- ■الكراء الفلاحي: مدته ونوع الزراعة.
- ■نتاج الحيوانات وصيد البر والماء.
- ■الإعفاء من الكراء عند هلاك الزرع.
- ■انتهاء الكراء الفلاحي والتجديد.
أولاً: فسخ الكراء والتفويت
للمكري فسخ الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الأمر في الحالات المقررة قانونا، ولا يحق للمكري فسخ الكراء ولو صرح برغبته في شغل الدار بنفسه، ولا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة، ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري في التاريخ المقرر، وإذا لم يكن الكراء واردا في حجة ثابتة التاريخ ساغ لمكتسب العين من المكري عدم الالتزام به في الحدود المقررة، وإذا لم ينفذ المالك الجديد الالتزامات التي يفرضها الكراء على المكري أجاب المكري الأصلي عنها في الحالات المقررة، وإذا استحق الشيء المكترى ثبت للمستحق الخيار بين أن يحتفظ بالكراء أو يفسخه في الحدود المقررة، ولا يفسخ الكراء بمجرد موت المكتري ولا بموت المكري، إلا أنه في الحالات المقررة يجوز للمتوفى عنه الورثة طلب الفسخ، وينتج عن فسخ الكراء الأصلي فسخ الكراء الفرعي المعقود من المكتري، إلا في الحالات المقررة:
من المادة 665: «للمكري فسخ الكراء مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الأمر:»[1]
من المادة 666: «لا يحق للمكري فسخ الكراء، ولو صرح برغبته في شغل الدار...»[2]
من المادة 667: «لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري للعين المكتراة، ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم، بشرط أن يكون هذا الكراء قد أجري...»[3]
من المادة 668: «إذا لم يكن الكراء واردا في حجة ثابتة التاريخ، ساغ لمكتسب...»[4]
من المادة 669: «إذا لم ينفذ المالك الجديد الالتزامات التي يفرضها الكراء على...»[5]
من المادة 670: «إذا استحق الشيء المكترى، ثبت للمستحق الخيار بين أن يحتفظ...»[6]
من المادة 671: «لا يفسخ الكراء بمجرد موت المكتري ولا بموت المكري، إلا أنه:»[7]
من المادة 672: «ينتج عن فسخ الكراء الأصلي فسخ الكراء الفرعي المعقود من...»[8]
- ■فسخ المكري: جائز في الحالات المقررة مع حفظ حقه في التعويض إن اقتضى الأمر، ولا يحق له الفسخ لمجرد رغبته في شغل الدار.
- ■التفويت: لا يفسخ الكراء بالتفويت الاختياري أو الجبري، ويحل المالك الجديد محل سلفه في كل الحقوق والالتزامات بشرط أن يكون الكراء أجري في التاريخ المقرر.
- ■الحجة ثابتة التاريخ: إذا لم يكن الكراء واردا في حجة ثابتة التاريخ ساغ لمكتسب العين عدم الالتزام به في الحدود المقررة.
- ■المستحق: عند استحقاق الشيء المكترى يثبت للمستحق الخيار بين الاحتفاظ بالكراء أو فسخه.
- ■الموت: لا يفسخ الكراء بمجرد الموت، مع استثناءات للورثة في الحالات المقررة.
- ■الكراء الفرعي: يفسخ بفسخ الكراء الأصلي إلا في الحالات المقررة.
ثانياً: عقود الكراء الفلاحية
يخضع كراء الأراضي الفلاحية للقواعد العامة السابقة مع استثناء الأحكام الآتية: يجوز إبرام كراء الأرض الفلاحية لمدة أقصاها أربعون سنة، فإن أبرم لمدة أطول ساغ لكل من المتعاقدين فسخه بعد انتهاء الأربعين سنة، ويجب أن يحدد عقد الكراء نوع الزراعة أو المحاصيل التي يقوم عليها الاستغلال، فإن سكت العقد اعتبر المكتري مأذونا في زرع ما يزرع في الأراضي التي من نوع الأرض المكتراة، وعلى المكتري أن ينتفع بالعين المكتراة على النحو المحدد في العقد، وليس له أن ينتفع بها على نحو يضر بالمالك، وليس له أن يجري في استغلالها تغييرات من شأنها أن تحدث تأثيرا ضارا يستمر حتى بعد انتهاء الكراء، وليس للمكتري الحق في نتاج الحيوانات ولا في الزيادات التي تطرأ على الشيء خلال مدة العقد، وليس للمكتري حق فيما يتحصل من صيد البر والماء ما لم تكن العين قد خصصت لاستعمالها في هذا الغرض، إلا أن له الحق في منع أي شخص كان حتى المكري نفسه من دخول المحلات المكتراة بغرض الصيد، وجميع الأشغال اللازمة للانتفاع بالشيء كفتح وصيانة المجاري على المكتري في الحدود المقررة، وللمكتري حق الإعفاء من الكراء أو استرداده إذا زرع الأرض ثم هلك كل الزرع نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة لا يعزوان إلى خطئه ولكن إلى حالة الأرض، ويبطل كل شرط من شأنه أن يحمل المكتري تبعة الحوادث الفجائية أو يلزمه بدفع الكراء ولو لم ينتفع بالعين لأحد الأسباب المذكورة، ولمكري الأرض الفلاحية أن يطلب الفسخ إذا استعملها المكتري في غير الغرض الذي أعدت له بحسب طبيعتها أو بمقتضى العقد، وعلى العموم إذا لم ينفذ شروط عقد الكراء بحيث يؤدي ذلك إلى الإضرار بالمكري، وكراء الأراضي الفلاحية ينتهي بقوة القانون بانقضاء المدة التي أبرم لها، وإذا بقي المكتري في العين بعد انتهاء مدة الكراء وتركه المكري فيها اعتبر الكراء متجددا لنفس المدة إذا كان قد أبرم لمدة محددة، ولمكتري الأرض الفلاحية التي لم ينبت زرعها عند نهاية كرائه إذا قام بالأشغال المقررة حق البقاء في المدة المقررة، وإذا وجدت عند انتهاء الكراء الوارد على أرض السقي ثمار متصلة بأصولها أو خضر لم تنضج وكان المكتري قد تأخر في البذر بحيث لم يبذر في الوقت المناسب الذي من شأنه أن يمكنه في الظروف العادية من حصادها قبل نهاية الكراء فلا حق له في البقاء، وعلى المكتري الخارج أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن ينقص أو يؤخر من انتفاع من يخلفه في استغلال العين، ويجب عليه الامتناع عن إجراء أي حرث جديد قبل نهاية كرائه بشهرين، وعلى المكتري الخارج أن يترك لمن يخلفه قبل أن يبدأ انتفاعه بعض الوقت وما يناسب من المساكن وغيرها من التسهيلات اللازمة للقيام بما تتطلبه السنة القادمة من أشغال، كما يجب على المكتري الداخل القيام بالتزاماته في الحدود المقررة، وعلى المكتري أن يرد عند نهاية الكراء الأشياء التي سلمت له بمقتضى قائمة الإحصاء، وإذا أكمل المكتري من ماله الأدوات المخصصة للاستغلال رتب القانون ما يلزم من آثار:
من المادة 673: «يخضع كراء الأراضي الفلاحية للقواعد العامة السابقة، مع استثناء الأحكام الآتية.»[9]
من المادة 674: «يجوز إبرام كراء الأرض الفلاحية لمدة أقصاها أربعون سنة، فإن أبرم لمدة أطول ساغ لكل من المتعاقدين فسخه بعد انتهاء الأربعين سنة.»[10]
من المادة 675: «يجب أن يحدد عقد الكراء نوع الزراعة أو المحاصيل التي يقوم عليها الاستغلال. فإن سكت العقد، اعتبر المكتري مأذونا في زرع ما يزرع في الأراضي التي من نوع الأرض المكتراة، على نحو ما هو مذكور...»[11]
من المادة 676: «على المكتري أن ينتفع بالعين المكتراة، على النحو المحدد في العقد، وليس له أن ينتفع بها على نحو يضر بالمالك. وليس له أن يجري في استغلالها تغييرات من شأنها أن تحدث تأثيرا ضارا يستمر حتى بع...»[12]
من المادة 677: «ليس للمكتري الحق في نتاج الحيوانات ولا في الزيادات التي تطرأ على الشيء خلال مدة العقد.»[13]
من المادة 678: «ليس للمكتري حق فيما يتحصل من صيد البر والماء، ما لم تكن العين قد خصصت لاستعمالها في هذا الغرض. إلا أن له الحق في منع أي شخص كان، حتى المكري نفسه، من دخول المحلات المكتراة بغرض الصيد ف...»[14]
من المادة 679: «جميع الأشغال اللازمة للانتفاع بالشيء كفتح وصيانة المجاري...»[15]
من المادة 680: «للمكتري حق الإعفاء من الكراء أو استرداده، إذا زرع الأرض ثم هلك كل الزرع نتيجة حادث فجائي، أو قوة قاهرة لا يعزوان إلى خطئه ولكن إلى حالة الأرض.»[16]
من المادة 681: «يبطل كل شرط من شأنه أن يحمل المكتري تبعة الحوادث الفجائية، أو يلزمه بدفع الكراء ولو لم ينتفع بالعين لأحد الأسباب المذكورة في المادتين...»[17]
من المادة 682: «لمكري الأرض الفلاحية أن يطلب الفسخ إذا استعملها المكتري في غير الغرض الذي أعدت له بحسب طبيعتها أو بمقتضى العقد، وعلى العموم إذا لم ينفذ شروط عقد الكراء بحيث يؤدي ذلك إلى الإضرار بالمكري...»[18]
من المادة 683: «كراء الأراضي الفلاحية ينتهي بقوة القانون بانقضاء المدة التي أبرم لها.»[19]
من المادة 684: «إذا بقي المكتري في العين بعد انتهاء مدة الكراء وتركه المكري فيها، اعتبر الكراء متجددا لنفس المدة، إذا كان قد أبرم لمدة محددة.»[20]
من المادة 685: «لمكتري الأرض الفلاحية التي لم ينبت زرعها عند نهاية كرائه، إذا قام...»[21]
من المادة 686: «إذا وجدت عند انتهاء الكراء الوارد على أرض السقي، ثمار متصلة بأصولها أو خضر لم تنضج، وكان المكتري قد تأخر في البذر بحيث لم يبذر في الوقت المناسب الذي من شأنه أن يمكنه، في الظروف العادية...»[22]
من المادة 687: «على المكتري الخارج أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن ينقص أو يؤخر من انتفاع من يخلفه في استغلال العين، ويجب عليه الامتناع عن إجراء أي حرث جديد قبل نهاية كرائه بشهرين.»[23]
من المادة 688: «على المكتري الخارج أن يترك لمن يخلفه، قبل أن يبدأ انتفاعه، بعض الوقت وما يناسب من المساكن وغيرها من التسهيلات اللازمة للقيام بما تتطلبه السنة القادمة من أشغال. كما يجب على المكتري الداخل...»[24]
من المادة 689: «على المكتري أن يرد عند نهاية الكراء الأشياء التي سلمت له بمقتضى قائمة الإحصاء.»[25]
من المادة 690: «إذا أكمل المكتري من ماله الأدوات المخصصة للاستغلال، بأن...»[26]
- ■المدة: أقصاها أربعون سنة، والفسخ سائغ بعدها إذا أبرم لأطول.
- ■الزراعة: يحدد العقد نوع الزراعة، وعند سكوته يعتبر المكتري مأذونا في زرع ما يزرع في الأراضي من نوع الأرض المكتراة.
- ■الانتفاع: وفق ما حدد في العقد دون ضرر بالمالك ودون تغييرات ضارة تستمر بعده.
- ■النتاج والزيادات: لا حق للمكتري في نتاج الحيوانات ولا في الزيادات الطارئة خلال المدة.
- ■الصيد: لا حق له في صيد البر والماء إلا إذا خصصت العين لذلك، وله منع أي شخص حتى المكري من دخول المحلات بغرض الصيد.
- ■الأشغال: فتح وصيانة المجاري وما يلزم للانتفاع على المكتري في الحدود المقررة.
- ■الإعفاء من الكراء: عند هلاك كل الزرع بحادث فجائي أو قوة قاهرة لا يعزوان لخطئه، ويبطل كل شرط يحمله تبعة الحوادث الفجائية.
- ■الفسخ: للمكري طلبه إذا استعملت الأرض في غير الغرض المعد لها أو أخل المكتري بالشروط بما يضر به.
- ■الانتهاء والتجديد: ينتهي بقوة القانون بانقضاء المدة، ويتجدد لنفس المدة إذا بقي المكتري وتركه المكري فيها.
- ■البقاء والرد: قواعد خاصة لمن لم ينبت زرعه ولأرض السقي، ويمتنع المكتري الخارج عن الحرث قبل نهايته بشهرين ويترك المساكن والتسهيلات لخلفه، ويرد الأشياء وفق قائمة الإحصاء.
اكتري فلاح أرضا لمدة ثلاثين سنة وزرعها قمحا، فهلك كل الزرع بفيضان لا يعزى إلى خطئه: له حق الإعفاء من الكراء أو استرداده، ويبطل كل شرط يحمله تبعة الحوادث الفجائية. وإذا بقي بعد انتهاء المدة وتركه المكري اعتبر الكراء متجددا لنفس المدة.
خلاصة الدرس
- ■للمكري فسخ الكراء في الحالات المقررة مع حفظ حق التعويض، ولا يحق له الفسخ لمجرد رغبته في شغل الدار (م665-666).
- ■لا يفسخ الكراء بالتفويت، ويحل المالك الجديد محل سلفه في الحقوق والالتزامات (م667-669).
- ■يثبت للمستحق الخيار بين الاحتفاظ أو الفسخ، ولا يفسخ الكراء بالموت، ويفسخ الفرعي بفسخ الأصلي (م670-672).
- ■الكراء الفلاحي: مدة أقصاها أربعون سنة، وتحديد نوع الزراعة في العقد (م673-675).
- ■لا حق للمكتري في نتاج الحيوانات والزيادات وصيد البر والماء إلا في حدودها المقررة (م676-678).
- ■الإعفاء من الكراء عند هلاك الزرع بحادث فجائي أو قوة قاهرة، وبطلان كل شرط مخالف (م680-681).
- ■ينتهي الكراء الفلاحي بقوة القانون، ويتجدد لنفس المدة مع بقاء المكتري، مع قواعد خاصة بالزرع غير المنبت وأرض السقي والحرث والرد (م683-690).