نزع الملكية العقارية والبيع الجبري
شروط نزع ملكية العقار والتحفيظ والتخصيص، والتنبيه بوجوب الدفع وبياناته وتأشيراته، والشطب عند الأداء وتوقيف العقار والثمار والإجارات، وكراس الشروط والإعلانات وآجالها - المواد 379 إلى 392.
في هذا الدرس ستتعلم
- ■شروط نزع الملكية العقارية: كفاية المنقولات والتحفيظ والتخصيص (المواد 379 و380 و383 و384).
- ■كراس الشروط والملحق التصحيحي (المادتان 381 و382).
- ■بيانات التنبيه بوجوب الدفع وتأشيرة رئيس الدائرة والمحافظ (المادة 385).
- ■الشطب عند الأداء والأمر النهائي بالشطب (المادة 386).
- ■التنبيه يساوي الحجز وتوقيف الثمار والإجارات (المادة 387).
- ■إيداع كراس الشروط وإعلانات البيع ومضمونها وآجالها (المواد 388 إلى 392).
أولاً: شروط نزع ملكية العقار (المواد 379 و380 و383 و384)
نص المادة 379: "باستثناء الدائنين المرتهنين رهناً رسمياً، لا يجوز متابعة نزع ملكية عقار إلا إذا كانت الأموال المنقولة غير كافية."[1]
نص المادة 380: "يجوز للمحكمة المختصة أن تعلق إجراء البيع على التحفيظ المسبق للعقار أو العقارات وفقاً للقواعد المنظمة لهذه العملية."[2]
نص المادة 383: "يجوز للدائن الحاصل على سند تنفيذي، عند حلول أجل دينه وعدم تأديته له، أن يتابع بيع عقارات مدينه عن طريق نزع ملكيتها الإجباري سواء كانت محفظة أم لا، فإذا كانت العقارات غير محفظة، فإنه يجب على الدائن أن يدلي بإفادة تثبت وجود حقوق عينية لمدينه على تلك العقارات."[4]
نص المادة 384: "لا يجوز للدائن الحامل لشهادة تقييد في السجل العقاري أو في سجل الإيداع الخاص مسلمة من محافظ الأملاك العقارية أن يمارس حق المتابعة المقررة بالمادة السابقة إلا في العقارات التي أحرزت على تخصيص. وعند تخصيص عدة عقارات لاستيفاء دين، فإن متابعة التنفيذ لا تجري في نفس الوقت على كل واحد منها إلا بعد الإذن في ذلك يصدر في شكل أمر على عريضة من طرف رئيس المحكمة المختص، وينص الأمر على العقار أو العقارات التي تكون موضوع المتابعة، ويجب الحصول على هذا الأمر قبل إيداع كراس الشروط."[5]
الشرط العام: لا نزع ملكية عقار إلا عند عدم كفاية المنقولات - إلا للدائنين المرتهنين رهناً رسمياً.
التحفيظ: يجوز للمحكمة تعليق البيع على التحفيظ المسبق للعقار.
حق المتابعة: الدائن الحاصل على سند تنفيذي وحلول أجله يتابع بيع عقارات مدينه محفظة كانت أم لا؛ وغير المحفظة تتطلب إفادة تثبت حقوقاً عينية للمدين عليها.
التخصيص: حامل شهادة التقييد (من محافظ الأملاك العقارية) يمارس المتابعة فقط في العقارات التي أحرزت تخصيصاً؛ وعدة عقارات معاً لا تتابع إلا بأمر على عريضة من رئيس المحكمة قبل إيداع كراس الشروط.
ثانياً: كراس الشروط والملحق التصحيحي (المادتان 381 و382)
نص المادتين 381 و382: "بعد انصرام الأجل المفروض للقيام بالمعارضة، يضع متابع التنفيذ بكتابة الضبط كراس شروطه ثم يجري الحجز العقاري مجراه إلى إرساء المزاد العلني. ولا يتم المزاد إلا بعد البت النهائي في التحفيظ، وعندما يغير هذا الحكم حقيقة العقار أو وضعيته القانونية كما حدد بكراس الشروط، فإن المتابع يلزم بنشر ملحق تصحيحي للوصول إلى إرساء المزاد العلني."[3]
كراس الشروط: بعد انصرام أجل المعارضة، يضع متابع التنفيذ كراس شروطه بكتابة الضبط - وثيقة تحديد العقار والشروط - ثم يجري الحجز حتى الإرساء.
الملحق التصحيحي: لا يتم المزاد إلا بعد البت النهائي في التحفيظ؛ فإن غيّر الحكم حقيقة العقار أو وضعه القانوني، يلزم المتابع بنشر ملحق تصحيحي قبل الوصول إلى الإرساء.
ثالثاً: التنبيه بوجوب الدفع (المادة 385)
نص المادة 385: "عندما يتابع دائن بيع عقار محفظ، فإن التنبيه بوجوب الدفع في أجل العشرين يوماً المنصوص عليه بالمادة 311 يجب أن يتضمن في رأس وثيقته النسخة الكاملة للسند العقاري وشهادة التقييد الذي أقيم بموجبه، كما يحتوي على اختيار موطن بالمكان الذي توجد به المحكمة الموجود بدائرتها العقار والتي عليها النظر في الحجز والبيع بعد الحجز، هذا إذا لم يكن للدائن في هذا المكان موطن أصلي. وينص الإعلان بالدفع على أنه في حالة ما إذا لم يقع الأداء في ظرف عشرين يوماً من تبليغه بإضافة هذا اليوم فإنه يتابع بيع العقار. ويجب على العون المنفذ في ظرف عشرة أيام بما فيها يوم التبليغ أن يباشر تأشيرة أجل التنبيه بوجوب الدفع من طرف رئيس الدائرة الترابية للمحل الذي وقع فيه التبليغ أو من طرف مساعده. كما يلزم العون المنفذ بالإشارة في الإعلان بالدفع على اسم ورقة السند العقاري وحالة الأملاك التي يتابع بيعها في حالة عدم الأداء. وجميع المقتضيات المبينة أعلاه يجب اتباعها تلافياً لبطلان التنبيه بوجوب الدفع. ويؤشر المحافظ الموجود بمحل العقار على أصل التنبيه بوجوب الدفع، تلافياً للبطلان، في أجل أدناه عشرون يوماً بدخول نفس اليوم ابتداء من يوم تبليغه، كما يقيد باختصار على سند الملكية وضعية العقار دون الإشارة إلى المبلغ. ويجري هذا التأشير والتقييد بناء على طلب متابع التنفيذ ويرمي إلى إخطار الغير بالتنبيه بوجوب الدفع وتحذيرهم من كل تفويت يتعلق بالعقار من شأنه أن يضر بحقوق المتابع، ولأجل ذلك تودع نسخة من التنبيه بوجوب الدفع بمركز المحافظة. وإذا وجد تنبيه بوجوب الدفع سبق تقييده، يقوم المحافظ بتقييد هذا التنبيه الجديد باختصار، ولكن عندما يؤشر عليه يشير إلى تاريخ ذلك التقييد الأول وكذلك أسماء المتابع والمتابع بالدفع، وتضم المحكمة المتابعتان إن اقتضى الأمر من تلقاء نفسها أو بناء على طلب الطرف الأشد حرصاً."[6]
التنبيه بوجوب الدفع وثيقة حاسمة: يبطل إن لم يستوف شكلياته - البيانات، التأشيرة الترابية، تأشير المحافظ الذي يحذر الغير من كل تفويت يضر بالمتابع، مع إيداع نسخة بمركز المحافظة.
رابعاً: الشطب عند الأداء (المادة 386)
نص المادة 386: "إذا وقع الدفع في أجل عشرين يوماً، يشطب المحافظ على تقييد التنبيه بوجوب الدفع استناداً إلى رفع قيد يعطيه الدائن المتابع في شكل عقد رسمي أو عرفي. وفي حالة رفع اليد عن طريق عقد عرفي، يكون توقيع الدائن مصدقاً من طرف سلطة موطنه، وفي هذه الحالة يجوز أيضاً للمدين أو كل شخص آخر معني إثارة شطب تقييد التنبيه لكن بعد إثبات الأداء بسند يكتسي طابع الإبراء أمام رئيس المحكمة المختصة الكائنة بمحل العقار. ويتعهد القاضي بواسطة عريضة مسببة تحمل وجوباً اختياراً لموطن بالمكان الذي توجد به المحكمة، وتكون مرفقة بجميع مستندات الإثبات، ويصدر القاضي أمره بأسفل هذه العريضة إما بالشطب المطلوب وإما برفض الطلب. ويجب إصدار الأمر بالشطب أو رفضه في الأيام الثلاثة الموالية ليوم تقديم العريضة إلى كتابة الضبط، ويثبت هذا التاريخ بإشارة يجعلها كاتب الضبط بأسفل العريضة. وبمجرد صدور الأمر يبلغ نصه كاتب الضبط للمدعي بالموطن المختار ويكون الأمر في جميع الحالات نهائياً ونافذاً فوراً."[7]
الشطب عند الدفع: يشطب المحافظ تقييد التنبيه برفع قيد يعطيه الدائن المتابع (رسمي أو عرفي مصدق من سلطة الموطن)؛ وللمدين أو أي معنيٍ إثارة الشطب بإثبات الأداء بسند إبراء أمام رئيس المحكمة بمحل العقار.
الإجراء: عريضة مسببة باختيار موطن + مستندات الإثبات؛ يصدر القاضي أمره بأسفلها بالشطب أو الرفض في الأيام الثلاثة الموالية؛ ويبلغ كاتب الضبط نصه، ويكون الأمر نهائياً ونافذاً فوراً.
خامساً: التنبيه يساوي الحجز وتوقيف الثمار والإجارات (المادة 387)
نص المادة 387: "إذا لم يقع الدفع في أجل عشرين يوماً، فإن التنبيه بوجوب الدفع المقيد يساوي الحجز ويوقف عندئذ العقار. أما الثمار الطبيعية أو الصناعية التي تجنى بعد إيداع التنبيه بوجوب الدفع أو ثمنها، فإنها توقف كذلك لكي يقع توزيعها مع ثمن العقار حسب ترتيب الرهون، باستثناء ما إذا تم الحجز على الثمار لاحقاً بوصفها منقولات. وتوقف الإجارات والأكرية الزراعية ليتم توزيعها مع ثمن العقار حسب ترتيب الرهون. وإن مجرد وثيقة معارضة يقع بطلب المتابع أو كل دائن آخر يساوي الحجز بيد المزارعين والمكترين الذين لا يمكنهم التخلي عن المحجوزات إلا تنفيذاً لأوامر صرف وترتيب للدائنين في ديونهم أو تسديد الدفعات بيد حارس قضائي معين بأمر من رئيس المحكمة بناء على عريضة مقدمة من كل من يهمه الأمر. وعند وجود صعوبة يبت الرئيس بطريق استعجالية، ويكون الأمر الذي يصدره غير قابل للطعن بالاستئناف. وعند عدم القيام بأي معارضة، تعتبر الأداءات التي تدفع للمدين صحيحة ويحاسب هذا الأخير على جميع المبالغ التي يقبضها كما لو كان حارساً قضائياً."[8]
التنبيه المقيد = حجز: عند عدم الدفع في عشرين يوماً، يساوي التنبيه المقيد الحجز ويوقف العقار - مع توقيف الثمار الطبيعية والصناعية وثمنها والإجارات والأكرية الزراعية لتوزيعها مع ثمن العقار حسب ترتيب الرهون.
المزارعون والمكترون: وثيقة معارضة بطلب المتابع أو أي دائن تساوي الحجز بيدهم - فلا يتخلون عن المحجوزات إلا بأوامر صرف وترتيب للدائنين أو بتسديد الدفعات بيد حارس قضائي يعينه رئيس المحكمة على عريضة؛ وعند الصعوبة يبت الرئيس استعجالياً بأمر غير قابل للاستئناف.
دون معارضة: الأداءات للمدين صحيحة ويحاسب عليها كما لو كان حارساً قضائياً.
سادساً: كراس الشروط والإعلانات وآجالها (المواد 388 إلى 392)
نص المادة 388: "وفي أجل أقصاه ثلاثون يوماً ابتداء من انصرام أمد العشرين يوماً المحدد سابقاً، يقع إيداع كراس الشروط، تلافياً للبطلان المطلق للمتابعات، للقيام بالإيداع بكتابة ضبط المحكمة المختصة التي يوجد بدائرتها العقار المحجوز، من أجل البيع الذي سيحدد تاريخه في وثيقة الإيداع مع مراعاة الآجال المنصوص عليها أعلاه."[9]
نص المادة 389: "يكون إيداع كراس الشروط، تلافياً للبطلان المطلق للمتابعات، متبوعاً بتعليق أو لصق إعلانات البيع قبل اليوم المحدد له بثلاثين يوماً على الأقل على أن يوم التعليق غير داخل في هذا الأجل، ويقع تعليق الإعلانات بالأماكن التالية: (1) إعلان بقاعة المحكمة التي قيم فيها بالبيع (2) إعلان بباب مكتب البلدية التي توجد بها تلك الأملاك (3) إعلان بباب المحافظة العقارية إذا كان العقار محفظاً (4) إعلان بباب العمارة إذا كان الأمر يتعلق بعمارة مبنية (5) إعلان بموطن المحجوز عليه (6) أربع إعلانات بالشوارع أو المساحات التي يوجد بها العقار، وإذا كان خارج المدينة فبشوارع ومساحات التجمع الأقرب للعقار."[10]
نص المادة 390: "تحتوي الإعلانات على عرض موجز للسند الذي يتابع من أجله البيع وعلى ذكر أسماء ومواطن كل من المتابع والمحجوز عليه وتاريخ التنبيه بوجوب الدفع والتأشيرة التي عليه وعلى بيان للعقار وموضعه يشمل اسم ورقم سند الملكية، كما يشمل مساحة العقار بالتقريب ومحتواه وتاريخ ومحل إيداع كراس الشروط والثمن الافتتاحي ويوم ووقت ومحل انعقاد البيع."[11]
نص المادة 391: "يبلغ محضر تعليق أو لصق الإعلانات، تلافياً للبطلان المطلق للمتابعات، للمدين والدائنين المقيدين إن وجدوا بالموطن الذي اختاروه وقت قيامهم بالتقييد. وفي نفس وثيقة التبليغ يخطرون بالاطلاع على كراس الشروط والحضور للبيع. ويجب القيام بهذا التبليغ، تلافياً للبطلان المطلق للمتابعات، ثلاثين يوماً على الأقل قبل اليوم المحدد للبيع مع العلم أن يوم التبليغ لا يدخل في هذا الأجل."[12]
نص المادة 392: "لا يجوز تحديد أجل البيع، تلافياً للبطلان المطلق للمتابعات، إلى ما بعد مدة أقصاها تسعون يوماً ابتداء من يوم إيداع كراس الشروط، ولا يعتبر ذلك اليوم داخلاً."[13]
تُعلق إعلانات البيع في: (1) قاعة المحكمة، (2) باب البلدية، (3) باب المحافظة العقارية (إن كان العقار محفظاً)، (4) باب العمارة (إن كانت مبنية)، (5) موطن المحجوز عليه، (6) أربع إعلانات بشوارع العقار - وكلها تحت طائلة البطلان المطلق للمتابعات.
مضمون الإعلان: موجز السند، أسماء ومواطن المتابع والمحجوز عليه، تاريخ التنبيه وتأشيرته، بيان العقار باسم ورقم سند الملكية، مساحته ومحتواه، تاريخ ومحل إيداع كراس الشروط، الثمن الافتتاحي، ويوم ووقت ومحل البيع.
لأن نزع الملكية أخطر إجراءات التنفيذ قاطبة - إذ يسلبه الإنسان بيته وملكه الثابت؛ فالصرامة في الآجال والإعلانات تضمن: إعلام المدين الكامل، وتنافس المشترين، وثمن عادل؛ وأي إخلال بها يبطل المتابعة مطلقاً - حمايةً قصوى للملكية العقارية.
يجب أن تكون تعلمت في هذا الدرس
- ■لا نزع ملكية عقار إلا عند عدم كفاية المنقولات، باستثناء المرتهنين رهناً رسمياً، ويجوز تعليق البيع على التحفيظ المسبق.
- ■بعد انصرام أجل المعارضة يودع متابع التنفيذ كراس شروطه، ولا يتم المزاد إلا بعد البت النهائي في التحفيظ، ويلزم الملحق التصحيحي عند تغيير الحكم للوضعية.
- ■الدائن الحاصل على سند تنفيذي يتابع بيع عقارات مدينه محفظة كانت أم لا، وغير المحفظة تتطلب إفادة بالحقوق العينية، والمتابعة على عدة عقارات تحتاج أمراً على عريضة.
- ■التنبيه بوجوب الدفع يتضمن النسخة الكاملة للسند العقاري وشهادة التقييد واختيار الموطن، ويأشر عليه رئيس الدائرة في عشرة أيام والمحافظ في عشرين يوماً.
- ■الدفع في أجل عشرين يوماً يشطب التقييد برفع قيد، والأمر بالشطب أو الرفض يصدر في ثلاثة أيام ويكون نهائياً ونافذاً فوراً.
- ■عدم الدفع يجعل التنبيه المقيد يساوي الحجز ويوقف العقار وثماره وإجاريته الزراعية حسب ترتيب الرهون.
- ■المعارضة تساوي الحجز بيد المزارعين والمكترين فلا يتخلون عن المحجوزات إلا بأوامر صرف أو بيد حارس قضائي، والأداءات بلا معارضة تحاسب المدين كحارس قضائي.
- ■كراس الشروط يودع في أجل أقصاه ثلاثون يوماً، وتعلق إعلانات البيع قبل ثلاثين يوماً على الأقل في ستة أماكن، والبيع لا يتجاوز تسعين يوماً من الإيداع - تحت طائلة البطلان المطلق.